Γράφει ο Χρήστος Ηλ. Τσίχλης δικηγόρος Αθηνών – Συνταγματολόγος.
Από τον Αύγουστο του 2008 που ξεκίνησαν τη λειτουργία τους, τα Airbnb (βραχυχρόνια μίσθωση) και το 2009 που η υπηρεσία ήρθε στην Ελλάδα, ολοένα και περισσότεροι τουρίστες τα χρησιμοποιούν προκειμένου να βρουν κατάλυμα στα ταξίδια τους και ιδιοκτήτες σπιτιών για να αποκτήσουν ένα επιπλέον εισόδημα. Στην Ελλάδα, η υπηρεσία Airbnb, καθιερώθηκε χωρίς κανόνες, εις βάρος των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας και χωρίς ουσιαστικά έσοδα για το κράτος. Είναι κοινό μυστικό ότι η αναζήτηση στέγης, σε φυσιολογική τιμή, έχει μετατραπεί πλέον σε «Γολγοθά», όχι μόνο στο Κέντρο της Αθήνας και σε ολόκληρη την Περιφέρεια της Αττικής, αλλά σε ολόκληρη την Ελλάδα.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΤΙΚΟΣ ΧΩΡΟΣ
Οι αυξήσεις στα ενοίκια φτάνουν έως και το 60% στην Αθήνα, σε σχέση με το 2017, ενώ σε Πάτρα και Θεσσαλονίκη το αντίστοιχο ποσοστό φθάνει στο 50-55%. Πέραν όμως των τσουχτερών ενοικίων, φοιτητές βρίσκονται συχνά αντιμέτωποι και με ένα ακόμα μεγάλο πρόβλημα. Υπάρχουν περιπτώσεις, όπου ο ιδιoκτήτης “διώχνει” τον φοιτητή από το σπίτι πριν ξεκινήσει η θερινή τουριστική σεζόν, έτσι ώστε να το κάνει Airbnb. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ο φοιτητής να αναγκάζεται να διαμείνει σε ξενοδοχείο για όλο το καλοκαίρι, με τεράστιο οικονομικό κόστος για τον ίδιο.
Πολλοί φοιτητές, αλλά και από το διδακτικό προσωπικό, αναγκάζονται και φεύγουν από το σπίτι τους τον Μάιο. Όσο διευρύνεται η τουριστική περίοδος, το πρόβλημα γίνεται ολοένα και μεγαλύτερο.
Η διάθεση ακινήτων προς ενοικίαση είναι εξαιρετικά περιορισμένη και πρέπει να γίνουν κινήσεις για να αυξηθεί. Η βραχυχρόνια μίσθωση- Airbnb προκαλεί προβλήματα και στους ενοικιαστές καθώς όπως υποστηρίζουν το φαινόμενο αυτό έχει εκτινάξει τις τιμές των ακινήτων, ενώ σε κάποιες περιοχές τα σπίτια για μακροχρόνια μίσθωση είναι πλέον ανύπαρκτα. Το φαινόμενο γιγαντώθηκε μέσα σε μια γκρίζα ζώνη, χωρίς κανόνες, χωρίς ελέγχους, χωρίς πιστοποιήσεις, με «μαύρη εργασία» και πρακτικές παραοικονομίας. Τα αποτελέσματα είναι ορατά δια γυμνού οφθαλμού.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΤΙΚΟΣ ΧΩΡΟΣ
Στα ύψη τα ενοίκια για τις οικογένειες, γιατροί που φεύγουν από τα νησιά γιατί δεν βρίσκουν σπίτι, καθηγητές και δάσκαλοι που κοιμούνται στα αυτοκίνητα, δικαστές που ζητούν μετάθεση λόγω ελλείψεως στέγης, λογιστές, δικηγόροι, αρχιτέκτονες, γιατροί που δεν βρίσκουν γραφείο στο κέντρο της Αθήνας. Ολόκληρες περιοχές χάνουν τη φυσιογνωμία και το χαρακτήρα τους ,ενώ οι μόνιμοι κάτοικοι βιώνουν καθημερινά την ανασφάλεια, αφού κανένας δεν ελέγχει κανέναν.
Έχουν αυξηθεί τα σπίτια στην βραχυχρόνια και έχουν μειωθεί στη μακροχρόνια μίσθωση, με αποτέλεσμα ο κόσμος να ψάχνει και να μη βρίσκει. Οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί συγκριτικά με πριν από τρία χρόνια, ακόμα και κατά 100%, διπλασιάζοντας έτσι τις τιμές. Μια γκαρσονιέρα με ενοίκιο 250 ευρώ, έχει φτάσει τα 400-500 ευρώ. Τα μεγέθη που προσδιορίζουν το φαινόμενο Airbnb θα πρέπει να συσχετίζονται με μείζονα ζητήματα για την ελληνική κοινωνία, όπως π.χ. η εκτόξευση της τιμής των ενοικίων για τη συμβατική, μακροχρόνια μίσθωση.
Ιδιαίτερα σημαντικές είναι επίσης παράμετροι όπως ο τρόπος με τον οποίο το Airbnb επηρεάζει -ή και αλλοιώνει- τον χαρακτήρα ολόκληρων συνοικιών ανά την Ελλάδα, πώς υπαγορεύει τη διαμόρφωση της τοπικής αγοράς και το είδος των καταστημάτων που ευημερούν ή αναγκάζονται να κλείσουν, τις συνήθειες των κατοίκων – ακόμη και την κοινωνική σύσταση κάθε γειτονιάς, όπου οι περιστασιακοί ένοικοι πληθαίνουν και οι μόνιμοι κάτοικοι εκλείπουν. Ομάδες πληθυσμού (φοιτητές, χαμηλόμισθοι και νέοι εργαζόμενοι κ.ο.κ.) υφίστανται επιπλέον δυσκολίες στην εξασφάλιση στέγης λόγω των μεταβολών που επιφέρει στην ευρύτερη αγορά ακινήτων η επέλαση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Και αυτό διότι η μετατροπή όλο και περισσότερων ακινήτων σε καταλύματα προσωρινής φιλοξενίας έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση των διαθέσιμων κατοικιών.
Καθώς όμως η ζήτηση για μακροχρόνια εγκατάσταση παραμένει υψηλή, επενεργεί ο θεμελιώδης νόμος της ελεύθερης αγοράς – εξ ου και το ράλι αυξήσεων στα ενοίκια των τελευταίων ετών, στην εμπορική αξία των ακινήτων κ.ο.κ. Συναφώς, τα στατιστικά στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος καταδεικνύουν ότι ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στο σύνολο της επικράτειας για το β’ τρίμηνο του 2022 εμφανίζεται αυξημένος κατά 9,4% σε σχέση με το 2021. Επίσης, βάσει των δεδομένων που τηρεί η τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών (προς πώληση ή ενοικίαση) έχουν αυξηθεί κατά 44,6% στο διάστημα ανάμεσα στο β’ τρίμηνο του 2018 και το αντίστοιχο της φετινής χρονιάς. Παρομοίως, τα ενοίκια στο κέντρο της Αθήνας, μέσα σε μία διετία (2016-18) ακρίβυναν κατά 30%.
Στην πράξη, όσοι ψάχνουν για ενοικιαζόμενη κατοικία σε σημεία της Ελλάδας τα οποία έχουν ήδη γίνει hot spot για το Airbnb, ωθούνται προς εναλλακτικές λύσεις: Εφόσον τα διαθέσιμα σπίτια είναι δυσεύρετα και απλησίαστα λόγω των πανάκριβων μισθωμάτων, οι επίδοξοι ενοικιαστές κατ’ ανάγκην επιλέγουν τη συγκατοίκηση ή παραμένουν στην οικογενειακή εστία – αν δεν καταλήξουν να ενοικιάσουν κάποιο πολύ χαμηλής ποιότητας, παλαιό και σε κακή κατάσταση διαμέρισμα. Κατά τη διάρκεια των τελευταίων χρόνων, έχουν γίνει προσφυγές και έχουν ληφθεί αποφάσεις του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου για διάφορες υποθέσεις που απασχόλησαν τη δικαιοσύνη είτε από την πλευρά των ιδιοκτητών για την άρση περιορισμών είτε από ενδιαφερόμενους φορείς για τη λήψη περιοριστικών μέτρων (για την προστασία της στέγασης, περιβαλλοντικούς κλπ.).
Με βάση σχετική απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου μετά από προσφυγή γαλλικού δικαστηρίου, δίνεται η δυνατότητα τα δημοφιλή τουριστικά μέρη να επιβάλουν περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, εφόσον αντιμετωπίζουν ζήτημα έλλειψης προσιτής στέγης. Αγοράσαμε σπίτι σε πολυκατοικία και όχι σε ξενοδοχείο, οπότε δεν μπορούμε να σταθούμε αδιάφοροι στη μετατροπή των πολυκατοικιών σε θορυβώδη ξενοδοχεία, έχουμε λόγο, αναφέρουν συνιδιοκτήτες πολυκατοικίας. Εκτός από Έλληνες, αλλοδαποί αγοράζουν εδώ και χρόνια κατοικίες και τα μετατρέπουν σε Airbnb με σκοπό την Χρυσή βίζα. Ξένοι υπήκοοι κυρίως Κινέζοι αγοράζουν μαζικά σπίτια στην Ελλάδα προκειμένου να αποκτήσουν πενταετή άδεια παραμονής για τους ίδιους και τις οικογένειες τους.
Μάλιστα σε πολλές περιπτώσεις μεσάζοντες αγοράζουν ακίνητα ακόμα και για 120.000 ευρώ και στη συνέχεια τα πωλούν σε ξένους για 250.000 ευρώ, δηλαδή όσο είναι το ελάχιστο ποσό για να αποκτήσουν «Χρυσή Βίζα» αποκομίζοντας τεράστια κέρδη. Οι ένοικοι και οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, διαμαρτύρονται ότι υφίσταται θέμα ασφάλειας της πολυκατοικίας, καθώς οι ένοικοι Airbnb εναλλάσσονται και δεκάδες διαθέτουν τα κλειδιά της κεντρικής εισόδου της πολυκατοικίας, σε συνδυασμό με την ηχορύπανση. Οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων διαμαρτύρονται ότι καταβάλουν φόρους και τέλη, ενώ οι ιδιοκτήτες Airbnb ουσιαστικά απαλλάσσονται. Κατά το σκεπτικό του Ξενοδοχειακού κλάδου, τα ξενοδοχεία λειτουργούν βάσει συγκεκριμένης νομοθεσίας, πρέπει να εξασφαλίζουν συγκεκριμένες αδειοδοτήσεις και να πληρούν ορισμένες προδιαγραφές, για τις οποίες ελέγχονται αυστηρά.
Πρόκειται για υποχρεώσεις που έχουν προβλεφθεί από την πολιτεία, προκειμένου να διασφαλίζεται το επίπεδο των παρεχόμενων στους πελάτες τους υπηρεσιών βάσει της κατηγορίας του κάθε καταλύματος. Κατά τους ξενοδόχους, Τα καταλύματα που διατίθενται μέσω Airbnb δεν πληρούν προδιαγραφές υγιεινής και ασφάλειας, ενώ δεν διασφαλίζονται ένα ελάχιστο επίπεδο παρεχόμενων υπηρεσιών, υγιεινής και ασφάλειας και συγκεκριμένες υποχρεώσεις (όπως ΦΠΑ, φόρος διαμονής, ασφάλιση στον ΕΦΚΑ και τέλος διαμονής παρεπιδημούντων). Τα Airbnb καταβάλουν τα ίδια κοινόχρηστα με τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες μίας πολυκατοικίας , ενώ χρησιμοποιούν συχνότερα το ασανσέρ , τον κοινόχρηστο φωτισμό και η κεντρική είσοδος θυμίζει κέντρο διερχομένων με φθορές από την συχνότερη χρήση.
Το φαινόμενο της παραξενοδοχίας, μαζί με τις μισθώσεις μέσω AirBnB, στοιχίζει στα νόμιμα καταλύματα την απώλεια χιλιάδων διανυκτερεύσεων, σημαντικών εσόδων κάθε χρόνο και η συντριπτική πλειονότητα βρίσκεται εκτός φορολογίας. Από την 1η Αυγούστου 2023 και μετά, όσοι επιθυμούν να λάβουν άδεια παραμονής και παράλληλα θέλουν να αποκτήσουν ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια και στα βόρεια προάστια, στη Θεσσαλονίκη, στην Μύκονο και στη Σαντορίνη θα πρέπει να επενδύσουν τουλάχιστον 500.000 ευρώ. Όσοι έχουν υπογράψει προσύμφωνα έως τις 31 Ιουλίου, θα έχουν περιθώριο έως το τέλος του 2023 προκειμένου να προχωρήσουν στην υπογραφή των οριστικών συμβολαίων αγοραπωλησίας και να αιτηθούν την έκδοση της άδειας παραμονής για τους ίδιους και τα μέλη της οικογένειάς τους.
Σύμφωνα με τα στοιχεία από το υπουργείο Μεταναστευτικής Πολιτικής το Ιανουαρίου – Απριλίου του 2023 Κινέζοι, Τούρκοι, Λιβανέζοι, Ισραηλινοί και Βρετανοί έσπευδαν να εξασφαλίσουν «χρυσή βίζα» ενόψει διπλασιασμού του μίνιμουμ απαιτούμενου ποσού επένδυσης για την απόκτησή της. Το ίδιο χρονικό διάστημα ανανέωση στη «χρυσή βίζα» πραγματοποιήσαν Κινέζοι, Τούρκοι, Ιρανοί, Ρώσοι και Ιρακινοί. Από την έναρξη ισχύος του προγράμματος «χρυσή βίζα» και μέχρι σήμερα, οι Κινέζοι αποτελούν την πολυπληθέστερη κατηγορία αγοραστών. Τι αλλάζει με το νέο νομοσχέδιο : Αύξηση των κοινοχρήστων κατά 25% για τα Airbnb και να λαμβάνεται απόφαση από τη Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών (51% των μεριδίων) της πολυκατοικίας / συγκροτήματος / παραθεριστικού οικισμού αν θα επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση στα εν λόγω.
Θέσπιση ανώτατου ορίου 90 ημερών στην διάθεση ενός σπιτιού προς βραχυχρόνια μίσθωση, εφόσον αυτό ανήκει σε φυσικό πρόσωπο. Το όριο αυτό θα πέφτει στις 60 ημέρες για περιοχές με πληθυσμό κάτω των 10.000 κατοίκων ή σε περιοχές με χαμηλή μέση πληρότητα των κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων.
Απαγόρευση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής νέων ακινήτων που βρίσκονται σε οριοθετημένα τμήματα των αστικών κέντρων, όταν διαπιστώνεται πως οι κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση υπερβαίνουν το 50% των κατοικιών που ιδιοκατοικούνται ή μισθώνονται για μακροχρόνια μίσθωση.
Ο κάθε εκμισθωτής/υπεκμισθωτής που είναι φυσικό πρόσωπο, δεν θα μπορεί να έχει πάνω από δύο ακίνητα καταχωρημένα στην πλατφόρμα της Airbnb. Τα νομικά πρόσωπα δεν έχουν όριο, αλλά θα θεωρούνται επαγγελματίες και θα υπάρχει πιο επιβαρυμένη φορολόγησή των.
Κάθε οίκημα θα πρέπει να πληροί προϋποθέσεις τεχνικής φύσεως για να έχει δικαίωμα χρήσης σε βραχυχρόνια μίσθωση. Τέτοιες είναι ένα υπνοδωμάτιο πάνω από 10 τ.μ., να μην είναι το εμβαδόν του κάτω από 18 τ.μ., να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση, με ανώτατο αριθμό δωματίων (10 δωμάτια ), με πιστοποίηση υγιεινής και πυρασφάλειας, με ασφάλιση αστικής ευθύνης και υποχρέωση συμμόρφωσης με ειδικά υγειονομικά πρωτόκολλα, όταν συντρέχουν λόγοι όπως στην περίπτωση της πανδημίας.
Ως προς τη φορολόγηση, η πρόθεση είναι να θεσπιστούν τέλη διαμονής παρεπιδημούντων υπέρ ΟΤΑ, τέλη καθαριότητας και φόρος διαμονής. Σημαντικό είναι να προβλέπεται υψηλότερος φόρος εισοδήματος για τη βραχυχρόνια μίσθωση σε σχέση με τη μακροχρόνια και η επιβολή ΦΠΑ για τα ακίνητα που πάνω από 3 συνεχή χρόνια διατίθενται για τουριστική διαμονή.
Εφόσον τα σπίτια που διατίθενται μέσω Airbnb ανήκουν σε πολυκατοικία, θα πρέπει οι υπόλοιποι διαμένοντες/ιδιοκτήτες σπιτιών να ενημερώνονται για αυτή τη χρήση και θα υπάρχει ένα 25% επιπλέον στα κοινόχρηστα που θα πληρώνει ο ιδιοκτήτης. Αν πρόκειται για κατοικίες παραθεριστικού τύπου, τότε θα πρέπει να παίρνεται απόφαση κατά πλειοψηφία από τη Συνέλευση Ιδιοκτητών για το αν θα επιτραπεί η διάθεση του σπιτιού σε βραχυχρόνια μίσθωση και μέχρι πόσα μπορεί να διατεθούν από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη.
Αυστηροποίηση προστίμων/κυρώσεων και διαρκής έλεγχος των ιδιοκτητών βραχυχρόνιας μίσθωσης, με την διευκόλυνση των καταγγελιών από μεριάς συνιδιοκτητών και πελατών. Η έλλειψη στέγης ή η ακριβή στέγη δεν αποτελούν την μοναδική πληγή της τελευταίας δεκαετίας, αλλά και η έλλειψη γραφείων για ελεύθερους επαγγελματίες.
Πολλά γραφεία μετατράπηκαν σε διαμερίσματα, προκειμένου να χρησιμοποιηθούν ως Airbnb, κατά παράβαση του κανονισμού της πολυκατοικίας, με συνέπεια τον περιορισμένο αριθμό διαθέσιμων.
